“将明显缓和购房者观望情绪。”
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
“没想到北京也有20%首付（比例）的时候。”看到政策“官宣”的那一刻，肖亮（化名）感慨称。肖亮就职于一家国内头部房地产交易平台，已在房地产领域工作近10年。
6月26日晚，北京市住建委联合多部门下发通知，出台一系列房地产调控措施。其中，从6月27日起，调整北京房贷（含商贷和公积金贷）首付比例，调整后的首套房贷最低首付比例为20%，五环内二套房贷最低首付比例为35%，五环外二套房贷最低首付比例为30%。
同时，此次北京新发放的商贷利率下限也有明显调整。首套房商贷利率下限调整为LPR减45个基点，目前为3.5%。二套房商贷利率下限调整为五环内3.9%，五环外3.7%。此外，对于二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房的将认定为首套房贷——此前上海、苏州等城市均出台过类似政策。
自去年9月以来，北京以小步快走、动态调整方式，先后出台了“认房不认贷”、降低首付比例、取消“离婚家庭三年内不得购房”限制、“2套房京籍家庭可在五环外新购1套房”等优化措施，持续满足刚需和改善型家庭的合理住房需求。从市场反馈看，政策效果初步显现。
目前，北京首套房首付比例、房贷利率已触及历史最低水平。多位受访人士表示，北京此次优化调整，尤其是首付比例和贷款利率的调整，是贯彻中央会议精神以及“517”央行信贷政策调整的落地，将有效降低购房门槛和成本，明显缓和购房者的观望情绪，激发潜在购房需求。
不过，备受关注的北京限购政策，此次并未松动。
降首付、降利率
梳理发现，此次新政主要包括五项内容：
6月26日北京购房政策变化对比。来源：中指研究院
一是降首付比例，商贷和公积金贷款首套首付比例由30%降为20%，二套首付比例五环内由50%降为35%，五环外由40%降为30%；
二是降利率下限，首套贷款利率下限统一降为LPR-45BP（3.5%），二套贷款利率下限调整为五环内LPR-5BP（3.9%）、五环外LPR-25BP（3.7%）；
三是加大多子女家庭信贷支持力度，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房；
四是加大公积金支持绿色建筑发展的力度，给与上浮贷款额度支持，最高贷款额度不超过160万元；
五是组织开展住房“以旧换新”活动。
其中，前两项政策备受市场关注。“调降首付比例可有效降低购房者入市门槛，激发潜在购房需求，保持房地产市场的整体活力。”北京链家研究院院长高原表示。
他以一套评估价为300万元的五环外某住宅为例：政策前，首套、二套首付分别为90万元（30%）、120万元（40%）；政策后首套、二套首付则分别降为60万元（20%）、90万元（30%），购房门槛显著降低。
中指研究院市场研究总监陈文静提醒，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，本次调整为五环内外，与4月30日限购政策调整区域范围一致，更有利于政策落实和执行。对于购房者而言，公积金贷款首付比例与商贷同步调整，也有利于促进刚需和改善性住房需求释放。
此前北京执行的房贷利率是全国第一高。对于下调新增房贷利率的效果，多位行业专家表示，可有效降低购房者资金成本，减轻购房者负担。
相比调整前，本次北京首套房贷利率下降了45～55个基点，二套房贷利率普遍下降了65～80个基点，“下降幅度较大，将对购房需求释放产生较大带动。”陈文静说。
举个例子，对于一套五环内住宅而言，按照贷款500万、还款期限为25年计算，二套利率由4.55%降至3.9%，预计总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。
以五环外住宅“贷款100万分30年还清”为例，政策后首套贷款月供为4490元，比政策前减少313元，利息总额为61.7万元，比政策前减少11.3万元；二套贷款月供为4603元，比政策前减少464元，利息总额为65.7万元，比政策前减少16.7万元。
此次调整后，北京市在首二套首付比例及利率方面与上海市基本达成一致。58安居客研究院院长张波表示，本轮政策力度在一线城市中属于适中，“在考虑首套刚需的同时，对于二套需求也给予了更多政策上的倾斜。”
此次新政，北京还首次明确提出，支持购房家庭“以旧换新”。《通知》称，近期将指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台，鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务，实施优惠措施。
对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款。如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
“以旧换新”或将成为目前各地楼市促进置换需求的一把利器。据中指研究院监测，截至6月23日，全国已有超85城表态支持住房“以旧换新”。随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅，更有利于推动已建成的存量商品房去库存。
效果初步显现
“这是北京从2023年9月（至今），8个月里第9次楼市政策宽松。”中原地产首席分析师张大伟表示。北京是全国楼市调控力度最高的城市，从2017年开始的调控政策有效抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场供求关系发生重大变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的主流。
自去年9月以来，北京不断出台楼市优化调整政策，持续满足刚需和改善型家庭的合理住房需求。如“认房不认贷”、降低首付比例、取消“离婚家庭三年内不得购房”限制、“2套房京籍家庭可在五环外新购1套房”等等。北京楼市“松绑”节奏被业内人士称为“小步快走”“动态调整”。
4月30日，北京执行了13年的限购政策终于迎来“松绑”。在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这是自2011年北京市实施限购政策以来，首次在较大范围内对限购政策进行优化。
5月17日，央行等部委发布了降低首付比例、取消贷款利率下限等政策（即：“517新政”），地方陆续跟进，降首付、降利率、松绑限购成为大势所趋。从武汉、合肥、长沙，到西安、济南、郑州、长沙、昆明、南昌、福州等热点城市，执行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越来越多。
陈文静表示，从市场表现来看，“517新政”落地后，上海（5月27日）、深圳和广州（5月28日）较快跟进落地相关举措，新房、二手房市场活跃度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明显。北京购房情绪亦出现回升，二手房成交量保持一定规模，但新房市场表现仍偏弱，市场持续调整。
2024年以来一线城市新房和二手房成交情况。来源：中指研究院
从市场反馈看，政策效果初步显现，部分购房家庭的住房需求已逐步释放。北京市住建委官网最新数据显示，今年5月，全市二手住宅网签量为13383套，环比增长0.2%，同比增长3.1%；新建商品住宅成交5224套，虽然环比仍有所下降，但同比升幅较4月扩大4.62%。
中原地产统计显示，截至6月25日，上海二手房网签量21184套，远远超过了1.8万套的“荣枯线”。随着政策影响在核心一二线城市的释放，过去大半个月来，大家都非常关心北京的响应政策何时出台。如今，这只“靴子”终于落了。“目前来看，北京的调整力度基本与上海平齐。”高原称。
在他看来，与此前相比，本次政策调整力度大、影响范围广，体现出北京不断优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的决心。从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看，本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义，也能有效缓解购房者观望情绪。
据中原地产统计，截至6月25日，北京单月二手房住宅网签11071套，相比5月份同期的9766套上涨了13.3%，全月有望接近3月份的1.4万套。二手房挂牌房源也相比4月底最高峰下调了超过1万套。
“从市场预期看，北京新政后二手房成交量在7月有望稳定在1.5万套左右，新建商品房也会有所企稳。”张大伟称。“但需注意，（6月的成交表现）是因为市场对‘517新政’落地已有预期，提前透支了政策利好，未来北京市场成交量的变化预计会低于上海。”
他注意到，北京最近新房出现不少“特价房”，“特别是南城，南四环外项目，价格变动明显。”比如，位于南四环的中海兴叁号院指导价7.2万元/平方米，其特价房单价已低至6.17万元。而均价6.1万元的新房项目中建壹品·花香壹号，则因“特价房，4.9万元/平米”的“宣传广告”，受到业主控诉。
“不出意外，北京市场将迎来复苏，一二手房成交量预计在7月出现明显抬头。”张波说。他预计，后续，北京五环内二手房成交量会明显上升，五环外新房热度预计也将不断提升，三季度北上总体复苏的态势会进一步强化，并带动更多一二线城市走出市场低谷，购房者信心也将不断增强。
