来源：地产人言
中建系房企，有点猛。
前两天，中国建筑发布了半年业绩简报，它的地产业务销售额为1915亿，比行业第一的保利发展还多了10%，简直是地产行业的隐形航母。
作为中建系地产的排头兵，中海上半年贡献了1483亿的销售额，中海·顺昌玖里、中海领邸·玖序、中海京华·玖序、中海深湾·玖序等等，个个都是爆款单品。
中海的“兄弟”公司们，被江湖称为“中建八子”的中国建筑8大工程局旗下的地产平台，实力也不可小觑。
在克而瑞的半年度销售排行榜中，中建八子中有5家排进了百强，分别是一局旗下的中建智地、二局旗下的中建玖和、三局旗下的中建壹品、五局旗下的中建信和、八局旗下的中建东孚。
让艳姐意外的是，“黑马”中建壹品实现了对“老大”中建东孚的再次反超，而且是遥遥领先式的反超。
上半年，中建壹品的半年销售额203.1亿，是中建东孚的2倍还要多。要知道去年这个时候，后者的销售额比前者还要高出近7亿。
行业的竞争就是这么残酷，不进则退，甚至会被淘汰出局。显然，中建东孚掉队了，而它曾经的“小弟们”，一个个都追了上来，甚至跑到了前面。
中建八子，正在大洗牌。
01
谁才是“榜一大哥”？
虽然说是中建八子，但能成为各大榜单常客的，也就是艳姐在前面提到的那5家：中建智地、中建玖和、中建壹品、中建信和、中建东孚。
过去几年，中建东孚一直都是中建八子的“骄傲”，是当之无愧的老大。
克而瑞的数据，2022年，中建东孚销售额311.7亿，行业第64位，是5家公司中的绝对王者；当年的老二是中建信和，销售额196.1亿，行业第84位。
或许是长时间的遥遥领先，中建东孚似乎对后面的小弟有些“轻视”。
到了2023年，中建八子的内部位次出现了微妙的变化：
中建壹品333.1亿，行业第43；
中建东孚331.4亿，行业第44；
中建智地168.6亿，行业第77；
中建玖和165.6亿，行业第79；
中建信和141.6亿，行业第100。
中建壹品反超了昔日的老大中建东孚，中建智地、中建玖和也反超了昔日的老二中建信和。
中建八子的内部PK，还要看第一梯队的中建壹品和中建东孚了。
到这里还没完。今年上半年，中建壹品成为了八子中最大的黑马：
中建壹品203.1亿，行业第20；
中建东孚100.6亿，行业第45；
中建智地73.1亿，行业第63；
中建信和63亿，行业第69；
中建玖和54.1亿，行业第73。
这一次，中建壹品实现了对中建东孚的遥遥领先，做实了“榜一大哥”的位置；而昔日的“小透明”中建智地、中建信和也追了上来，缩小了与曾经的老大的差距。
其实，中建壹品实现对中建东孚的断崖式反超，似乎早有信号。
艳姐注意到，今年年初中建壹品的年度工作会议上，董事长徐超表示要锚定千亿地产，并明确今年要全力冲刺全国房企20强，提出：
“提高市场首位度，投资拓展要有更大突破；聚焦多元拿地，城市更新、保障房领域要有更大作为；变革运营模式，资产运营去化要有更大步伐。”
能看出来，中建壹品的这次站位非常高，非常有雄心壮志。
而在中建东孚的年度工作会上，董事长左臣华提出了五个加强：
“加强战略研判、加强市场拓展、加强合规管控、加强创新引领、加强组织建设。”
对比来看，中建壹品的年度战略目标非常清晰，有路径、有方法、有要求，力求突破；而中建东孚更像是在守成，踏踏实实地耕耘好自己的一亩三分地。
从上半年的新增货值这个维度，也能看出两家企业风格相差真的还是蛮大的：
中建壹品470亿，行业第3；
中建东孚51亿，行业第75。
还不到中建壹品的零头！
看到这里，中建壹品实现对中建东孚的反超，并拿下“榜一大哥”也在情理之中，但销售规模2倍的差距，确实蛮让艳姐意外的。
02
新晋一哥爆发了？
中建壹品能成为“榜一大哥”，除了艳姐在前面提到的它有清晰的战略目标外，一定有一套成熟的内核逻辑。
艳姐翻看了中建壹品的官微，发现了一个高频词：
职业化团队。
是的，过去几年，中建壹品一直在推动建设职业化团队，不仅向外卷行业，还向内卷员工。
这种内卷不同于内耗，员工的压力是大了，但在目前的行业形势下，活下来、发展的好，比什么都重要。
在投拓、产品、营销端，艳姐发现他们的打法真的非常市场化、专业化，一点都不像一家央企。
投拓端：坚定聚焦一二线高能级城市。
想要实现千亿目标，一二线高能级城市绝对是无法忽视的市场。
1月，中建壹品拿下上海宝山顾村项目，并在北京首轮土拍中，以22.3亿元竞得丰台羊坊地块；2月，以触顶价48.76亿元拿下了北京大兴区西红门镇地块，联合湖北文旅以总价51.79亿元竞得深圳龙华一宗宅地；4月，以37.5亿收购上海杨浦东外滩宅地。
上半年，中建壹品就拿了上面这4宗地，数量虽然不多，但质量非常高，以后问世绝对是市场香饽饽。
目前，中建壹品在北京布局了11个项目，在上海也有3个项目，已经流露出深耕一线的决心了。
产品端：“壹品好房”科技住宅非常能打。
他们基于“中建壹品ONE+科技”，从顶层设计、科技研发、品质管控、品牌升级四个维度，打造好建筑、好环境、好空气、好安静、好水质、好安全、好智能、好服务的“壹品好房”科技住宅框架。
比如“好建筑”，从立面美学、全龄户型设计，以及“柔性防水底盘+长效保护层+翻边锁水”工艺，从源头打造高品质、高颜值建筑。比如“好安静”，通过“隔、吸、减、静、阻”专项隔声方案，对主要部位进行隔音降噪等等。
为确保这套科技住宅系统能够真正落地，他们甚至还制定了一套考核机制，每个季度都要进行考核评估。
营销端：高能操盘引爆市场热度。
艳姐听说，中建壹品的营销团队，有很多都是曾经的区域销冠，他们非常懂客户、懂市场。从拿地到公示到产品发布会，再到开放样板间、首开，每一个节点，他们会通过线上线下一系列热点话题的口碑营销，引爆传播热潮，塑造品牌调性。
他们甚至还会在开盘前，邀请营销总、设计总，甚至成本总亲自解读项目设计、工艺上的一些细节，一点都不藏着掖着，将项目完整的呈现给市场。
敬畏市场、敬畏客户，自然也会收获市场的认可。
在这一套“好地段+好产品+好营销”的打法下，中建壹品在几个高能级城市，都实现了对兄弟公司的碾压式超越。
上半年，在大本营武汉，中建壹品以68.05亿销售额位列第2；在北京销售额74.04亿，位列市场第6；在上海，凭借浦江之星这一个项目，以41.03亿销售额位列第21位。
有意思的是，中建智地、中建玖和的大本营在北京，中建东孚的大本营在上海。
下半年随着北京、上海、深圳多个新项目的入市，中建壹品看来是要到兄弟公司的大本营砸场子了。
03
中建东孚的底牌？
这次被中建壹品碾压式的反超，做了多年大哥的中建东孚，面子上多少是有些挂不住的。
其实，中建东孚是中建八子中，最早实现4个一线城市布局的：
2019年12月，中建东孚首进广州，1天之类连拿增城3宗宅地，开发了总建筑面积超70万㎡的御溪世家项目；
2023年2月，竞得北京朝阳小红门地块并首进北京，开发中建星光里项目，同年10月再次落子北京，非常幸运地摇中丰台郭公庄地块，开发中建云境项目；
2023年8月，竞得深圳光明区地块，实现北、上、广、深4个一线城市布局。
艳姐觉得，中建东孚的战略眼光是有的，只不过这几个高货值项目并没有转化成业绩。
像广州御溪世家，2020年8月首次开盘时曾因价格倒挂而日光，并成为现象级红盘，但到了2022年，项目去化困难，目前整盘去化率也只有78%。
北京中建星光里去年6月开盘，卖了1年网签去化率在30%左右；今年3月开盘的中建云境，目前网签只有15套，去化率不到10%。
深圳项目拿地近8个月才发布中建·观玥的案名，预计开盘要到年底了。
在大本营上海，中建东孚的几个项目也都不如兄弟公司中建壹品·浦江之星般爆火：
虹口中建·虹悦里项目，中建东孚在去年12月拿的项目，总货值25亿左右，目前还没有开启认购。
宝山顾村项目，是今年3月份拿的项目，总货值50亿左右，前几天项目也开了誓师大会，要确保在9月22日前开盘。
这是中建东孚在上海货值最高的2个新盘。
不过虹悦里项目计容建筑面积只有2.6万㎡左右，又紧靠中环，联动价8.7万/㎡，去化难度应该不大；但宝山顾村项目位置就比较偏了，联动价5.1万/㎡，未来去化难度不小。
中建东孚的节奏和速度，确实慢了点。
大家知道，项目如果迟迟动不起来，不仅沉淀大量资金，还没有办法转化成现金流，也无法支撑后续拿更优质的土地。整个链条环环相扣，一个环节卡了壳，后面的每一个环节都会出问题。
艳姐看到，在住宅板块之外，中建东孚在资产运营板块也有不少的投入。
像浦东广兰路TOD和虹口多伦路城市更新项目，这2个商业商办项目总体量约35万㎡，沉淀资金估算得有上百亿，但未来投资回报率如何，恐怕还得打一个大大的问号！
一线城市的这几个项目，或许是中建东孚最大的底牌。
眼下，中建东孚想重新夺回一哥的位置，难度属实不小！
结语：
实际上，中国建筑对地产平台的考核非常严苛：
包括快速去化、现金快速回流、有现金流支撑的效益。
既然有考核，最终结果就是优质资源向强者倾斜，也会有更多的发展机会。
中建八子的内部PK赛也还会继续。
未来，不管最终是中建壹品、还是中建东孚成为“老大”，更多优秀的中建系产品将成为行业标杆，地产行业格局也在悄然重塑。
