来源：中新经纬
中新经纬9月20日电 （薛宇飞）19日，博时津开产园REIT在上交所敲钟上市，20日，华夏大悦城商业REIT登陆深交所。今年以来，REITs产品的上新速度有所加快，据Wind数据显示，已上市的公募REITs共有44单。同时，还有多只REITs更新进度条，上市进度更进一步。
高分红是REITs的特征之一，据上海证券基金评价研究中心数据，2024年REITs市场的分红收益率为5.41%，小幅领先中证红利指数。另外，今年2月份以来，REITs在二级市场的价格不断走高，高分红加上价格上涨带来的资本利得，使得REITs持续受到关注。
机构认为，该板块仍具备较好的投资机会，但也要关注产品的基本面。
首单混装REIT如何稳定出租率？
据了解，博时津开产园REIT底层资产是位于天津经开区的天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园。2023年，天河数字产业园项目营业收入为8324.35万元人民币，同比增长4.73%，其中，租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。截至2024年5月31日，数字产业园的出租率为83.19%。大陆汽车厂房总建筑面积为6.32万平方米，2023年的营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入，出租率为100%。产业园与厂房的搭配，使得该只基金成为首单混装REIT。
以产业园为底层资产的REIT，其出租率以及未来出租情况始终受到投资者关注。在近日的实地调研中，博时津开产园REIT基金经理江洲对中新经纬等媒体表示，去年有两三只REITs产品的业绩出现波动，这种背景下，博时基金挑选资产时也充分考虑到这一问题，会挑选能代表天津经开区整个产业特征的资产，大陆汽车厂房代表经开区的汽车制造及零部件产业，数字产业园代表数字经济发展。这两个资产中的租户稳定性相对较高，数字产业园中的租户有约50%是央企、国企，租户结构良好。
博时招商蛇口产业园REIT是博时基金首只REITs产品，该产品基金经理胡海滨表示，博时津开产园REIT中的两类资产的特点各有不同，厂房类项目的租金比较稳定，但租金增长率相对平稳。研发办公类项目抗周期的能力弱，但租金和出租率提升的空间较高，两类资产有不同的经济属性，混在一起，比较符合投资者预期。两项资产混装在一起，有利于平复投资者对研发办公类出租率有波动的担忧，又能避免投资者觉得估值没什么想象力的缺点。
多只产品等待上市
今年以来，公募REITs市场常态化发行明显加快，已有11单REITs上市，6单项目发布扩募公告。2022年、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截至今年9月20日，全市场共有44单公募REITs上市。
从产品发售阶段的表现看，多只REITs基金获得了投资者超额认购。在发售阶段，博时津开产园REIT网下共27家投资者管理的79个配售对象参与报价，网下和网上认购倍数分别为7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍数创今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高。
在开售当日，华夏大悦城商业REIT就提前结束公众发售，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为37.089%和36.585%，基金比例配售前认购金额累计48.124亿元。招商基金蛇口租赁住房REIT在发售时，收到了来自79家网下投资者管理的207个配售对象的有效报价，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。
还有多只产品更新上市进度。据Wind数据统计，截至9月19日，共有3单REITs项目的动态为“已申报”（1单为首发，2单为扩募），4单为“已受理”，4单为“已问询”，3单为“已反馈”（2单为首发，1单为扩募），12单为“通过”。
同时，项目种类不断增多，首单水利设施REIT、首单科创孵化器REIT、首单供热REIT等产品不断涌现。
未来走势如何？
二级市场方面，已上市REITs一改2023年颓势，价格持续走高。参考中证REITs（收盘）指数走势，从2024年2月初开始，该指数不断上涨，从今年以来最低点的2月5日算起，到9月19日，该指数累计涨幅为10.05%。中证REITs全收益指数也有类似表现，今年2月5日至9月19日，累计上涨15.63%。
对于2022年底至2024年初REITs价格产生波动的原因，江洲认为，一是，投资者对底层资产未来的运营没有那么乐观；二是，部分同类型REITs出现业绩不佳的情况，导致投资者对其他类型的资产产生恐惧心理；三是，当市场出现单边下跌时，很多机构被动止损，导致整个市场出现非理性调整。
江洲称，今年2月份以来的REITs价格大幅反弹，反映的是估值迅速恢复。他认为，2023年出现的负面因素已经不存在，投资者更加成熟，监管机构的配套措施也更加完善，宏观经济预期向好，这些因素共同推动REITs在二级市场出现较好行情。
海通证券表示，对比REITs产品2024年中报和2023年年报披露的主要持有人数据会发现，券商、保险、公募基金、私募基金等机构投资者整体增持REITs。本轮REITs行情、机构增配态势的驱动因素主要有三点：第一，公募REITs行至低位后超跌反弹；第二，“资产荒”格局下公募REITs稳定分红优势凸显；第三，监管规则的改变与较强力度的政策提振。
从具体产品看，截至9月19日，2024年以来共计有20只REITs基金价格涨幅超过10%，其中，中金厦门安居保障性租赁住房REIT等7只产品的涨幅超过20%。产品类型上，上述20只产品中，有5只为保障性租赁住房REITs，且中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT的价格涨幅位居全部REITs的第一、二名，分别为28.76%、27.53%；园区基础设施、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施REITs分别有5只、4只、3只、2只、1只。
仓储物流REITs价格在二级市场表现羸弱，华夏深国际仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT的年内涨幅垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。
开源证券认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会。
对于后续表现，华泰证券认为，REITs在今年已累积一定涨幅，8月初REITs经过九连阳后，指数有所回调、部分机构止盈，新旧动能转换背景下，基本面仍是重点，保租房、能源、环保相对稳健，对部分业绩不及预期的产业园、物流园、高速需保持谨慎。
对于今年表现较好的保障性租赁住房REITs，平安证券分析，一方面是因为保障性租赁住房REITs基本面优质，另一方面是供给相对较少。目前看，有可能对保障性租赁住房REITs形成冲击的事件是供给增加，因此，若该类REITs持续走高并与市场估值偏离，需关注供给落地的时点，保障性租赁住房REITs的波动性有可能增大。
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