为促进房地产市场加速“止跌回稳”,住建部等五部委推出的一套政策“组合拳”中,“两个增加”引得市场广泛关注,其中之一是将“白名单”贷款审批通过金额翻倍。

  日前,国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍,截至10月16日,“白名单”已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底,“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。同时,房地产“白名单”项目融资机制也将得到进一步完善优化,做到合格项目“应进尽进”,已审贷款“应贷尽贷”,资金拨付“能早尽早”。

  在未来的两个半月时间内,“白名单”项目的信贷规模将要再增加1.77万亿元。业内认为,“白名单”是实现保交房的突破口,也是稳定预期的关键,此番信贷规模大幅增加,意味着不仅要扩大“白名单”覆盖范围,还要打通融资落地的堵点,加大问题项目修复力度。

  消息一出,有房企人士向第一财经表示,这项举措直接针对开发商,“有点出乎意料”,算得上是政策“组合拳”中的一个“变量”。亦有多位受访房企人士透露,在发布会之后,会将之前尚未纳入“白名单”的项目再进行一轮申报。不过,目前金融机构对新增融资贷款审批依然很审慎,款项落地情况仍要考量项目本身的质量。

  推动项目盘活

  今年1月初,住建部与金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,提出要发挥城市人民政府牵头协调作用,在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。

新增近2万亿“白名单”信贷额度,开发商感受到了哪些变化?  第1张

  在中央的推动下,各地政府迅速行动,积极响应,推动“白名单”落地,到3月份,全国31个省份312个城市就建立起了城市房地产融资协调机制;3月末,商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查,审批同意项目数量超过2100个,总金额超过5200亿元。

  此后,监管部门对城市协调机制进行优化完善,实施推送反馈管理,也即,对符合标准的项目形成“白名单”,推送到主办银行,后者对项目进行信贷评审,对符合贷款条件的项目予以支持;对暂不符合贷款条件的项目,列明具体问题,由城市协调机制要及时提出有针对性的解决方案,相关问题解决后可再次审查并推送。

  10月中旬,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰调研时也着重提到,要充分发挥城市房地产融资协调机制作用,加快修复问题项目,促其尽快达到“白名单”标准,金融机构要进一步优化信贷审批和放款流程,提高效率,切实做到保交房攻坚战项目“白名单”应进尽进、贷款应贷尽贷。

  在此基础上,进一步推动“白名单”扩围,将所有符合条件的在建已售商品房项目纳入支持范围,有效保障项目建设资金需求,力促房地产企业确保按期保质交房。

  在此机制作用下,房地产“白名单”项目有效扩容,信贷投放额度在持续加码。有华东房企内部人士向第一财经透露,从一开始推进“白名单”融资时,公司就非常积极,截至目前,符合标准的项目基本已“应进尽进”了,最近还有两个项目分别完成经营贷置换和银行贷款展期。

  在住建部等五部委联合推出政策“组合拳”之前,至10月16日,商业银行已审批通过的房地产“白名单”项目贷款金额达到2.23万亿元。

  在开发商各个融资渠道已处于冰封状态的当下,出险房企已无余力向项目注入更多资金支持建设,“白名单”融资机制不仅可以解决项目资金,保证项目交付,更有助于为后续购房信心增加动力。

  已出险的一家闽系房企营销策划负责人向记者透露,厦门一项目在9月初实现了新增放款3000万元,推动了项目重启,叠加节前一系列楼市利好政策,在国庆节7天该项目卖了将近20套,已经可以支持四季度的建设资金需要。

  上述华东房企内部人士表示,“白名单”项目让销售能有所起色,金融机构、银行的态度也会有所改善,逐步让企业从负向循环慢慢走出来。

  华创证券研究所副所长张瑜表示,若在年底前,“白名单”项目信贷投放额增至4万亿元,意味着第四季度“白名单”项目融资增量规模将增加约2万亿元,资金端或许将不再成为地产投资的掣肘。

  仍面临诸多挑战

  在住建部明确增加“白名单”项目的信贷规模之前,已有房企感受到了关于“白名单”项目入围情况、融资落地的变化。

  碧桂园集团董事会主席杨惠妍在10月份的管理会议上就提及,政府扩大白名单覆盖范围,协调解决房地产融资中存在的困难和问题,对企业增加流动性、推进按期保质交房是强大的助力。比较短的时间内,白名单政策已经开始显现效果。

  据披露,对比9月13日的数据,至10月10日,碧桂园进入白名单项目增加约12.8%,新增到账贷款增加约260%,延展资金增加62.8%。

  一家国资背景的开发商内部人士透露,当前白名单落地确实有所加快。“第一季度主要在报名和审批,二季度在审批和争取提款,三季度该审批的程序都已完成,只需要提款了。”接下来主要看能不能有更多项目获得审批和放款了。

  如今,监管层强调将有新增的约2万亿信贷投放额度,能给“白名单”项目融资带来多少变化呢?

  上述华东房企内部人士表示,新政发布后的主要变化之一是,有前期审批通过了项目,机构方面要求公司尽快提款;另一变化则是部分之前不能申报的项目可以再尝试一下,但“好的项目在上半年基本都报过了,现在剩下的多少都是有些问题的。”

  纳入“白名单”管理对项目来说亦有另一层面的利好。华南一未出险房企的项目负责人向记者透露,目前公司的贷款比较顺畅,尚不需要通过白名单推进项目融资。但项目公司也会去住建部门申请进入白名单,“因为后续可能会遇到需要政府帮忙协调的事项”。

  “近期房地产专场会议之后,感觉银行比之前积极了一些,但核心的贷款展期与新贷款发放问题还是没那么快给到房企反馈,目前还没有实质性的突破性进展,尤其现在房价相比前两年已经下跌,银行也需要评估。”华南一出险房企的营销负责人向记者表示。

  一直以来,房企项目从“白名单”到实际信贷资金审批发放,面临着诸多挑战。记者从多家出险房企处了解到,过往许多“白名单”项目融资多以展期的形式推进,增量融资则是少数。

  某TOP20房企内部人士告诉记者,一个项目是给展期,还是给新增贷款,主要还是看项目本身的贷款情况,有些项目已经有贷款了,后续销售情况或许无力按期偿还,那就按照白名单继续展期;能给新增贷款的项目,主要是此前因为各种因素没做过贷款的,或是原来贷款额度不足,可以多给一些批复和放款,本质上还是要有足够的货值作为安全垫。

  “如今政策放宽一点,项目进入名单机会大一些,但到实际的新增批复,还是回到项目自己质量。”该TOP20房企人士表示。

新增近2万亿“白名单”信贷额度,开发商感受到了哪些变化?  第2张

  另有一家出险的全国性房企在华中的管理层也向记者表示,将什么项目纳入白名单的权力在政府方面,但给不给放款、是否批款则由银行决定,双方步调有时候并不一致。“银行一般都会考虑后续的偿还问题,项目本身是否优质、资产是否充裕等,如果项目本身不行,又没什么资产,即便纳入白名单中,银行也不会放贷。”